固定資産税の計算方法｜税率・軽減措置・都市計画税をわかりやすく解説
固定資産税の計算方法を、標準税率・住宅用地の特例・新築住宅の減額措置・都市計画税との違いまで網羅的に解説します。
固定資産税とは
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地・家屋・償却資産を所有している人に対して課される地方税です。市区町村（東京23区は都）が課税し、所有者に納税通知書を送付します。
不動産を購入した場合だけでなく、相続や贈与で取得した場合にも課税されます。毎年の支払いが必要なため、住宅購入時にはランニングコストとして考慮しておくことが大切です。
固定資産税の計算式
固定資産税 = 課税標準額 × 税率（標準1.4%）
標準税率は1.4%ですが、市区町村によって異なる税率を設定している場合があります。標準税率はあくまで目安であり、財政上の理由により1.4%を超える税率を採用している自治体もあります。
課税標準額とは
課税標準額は、固定資産税を計算するベースとなる金額です。固定資産税評価額がもとになりますが、住宅用地の特例などの軽減措置が適用される場合は、評価額よりも低い金額になります。
- 固定資産税評価額：実勢価格（時価）の約70%が目安。市区町村が決定します
- 評価替え：3年ごとに見直しが行われます（直近は令和6年度）
- 確認方法：毎年届く納税通知書に記載されているほか、固定資産課税台帳を閲覧して確認できます
住宅用地の特例
住宅が建っている土地（住宅用地）には、課税標準額を大幅に軽減する特例があります。この特例により、住宅用地の固定資産税は更地に比べて大幅に安くなります。
| 区分 | 面積要件 | 固定資産税の軽減 | 都市計画税の軽減 |
|---|---|---|---|
| 小規模住宅用地 | 200平方メートル以下の部分 | 課税標準額を 1/6 に軽減 | 課税標準額を 1/3 に軽減 |
| 一般住宅用地 | 200平方メートル超の部分 | 課税標準額を 1/3 に軽減 | 課税標準額を 2/3 に軽減 |
※ 住宅1戸あたり200平方メートルまでが小規模住宅用地として扱われます。例えば敷地面積300平方メートルの場合、200平方メートルまでが1/6、残り100平方メートルが1/3の軽減となります。
新築住宅の減額措置
新築住宅の建物（家屋）については、一定期間、固定資産税額が1/2に減額される措置があります。住宅の種類によって減額期間が異なります。
| 住宅の種類 | 減額期間 | 減額内容 |
|---|---|---|
| 一般住宅（戸建てなど） | 3年間 | 税額を1/2に減額（120平方メートルまで） |
| 認定長期優良住宅 | 5年間 | 税額を1/2に減額（120平方メートルまで） |
| マンション等（3階建以上の耐火構造） | 5年間 | 税額を1/2に減額（120平方メートルまで） |
| マンション等（認定長期優良住宅） | 7年間 | 税額を1/2に減額（120平方メートルまで） |
減額措置の対象となるのは床面積120平方メートルまでの部分です。120平方メートルを超える場合、超過部分には通常の税額が適用されます。また、居住部分の床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下であることが要件です。
都市計画税との違い
都市計画税は、市街化区域内にある土地・家屋の所有者に課される地方税です。固定資産税と合わせて納付します。都市計画事業や土地区画整理事業の財源として使われます。
| 項目 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|
| 課税対象 | 土地・家屋・償却資産 | 市街化区域内の土地・家屋 |
| 標準税率 | 1.4% | 上限0.3% |
| 小規模住宅用地の軽減 | 1/6 | 1/3 |
| 一般住宅用地の軽減 | 1/3 | 2/3 |
| 新築住宅の減額 | あり（1/2） | なし |
※ 都市計画税には新築住宅の減額措置はありません。また、償却資産は都市計画税の課税対象外です。
計算例：土地（評価額2,000万円）＋新築建物（評価額1,000万円）
以下の条件で固定資産税と都市計画税を計算します。
- 土地：固定資産税評価額 2,000万円、敷地面積 200平方メートル以下（小規模住宅用地）
- 建物：固定資産税評価額 1,000万円、新築3年以内の一般住宅
- 市街化区域内（都市計画税あり、税率0.3%）
固定資産税の計算
- 土地：2,000万円 × 1/6 × 1.4% = 約4.7万円
- 建物：1,000万円 × 1.4% × 1/2（新築減額） = 7万円
- 合計：約4.7万円 + 7万円 = 約11.7万円
都市計画税の計算
- 土地：2,000万円 × 1/3 × 0.3% = 約2万円
- 建物：1,000万円 × 0.3% = 3万円（新築減額なし）
- 合計：約2万円 + 3万円 = 約5万円
固定資産税 + 都市計画税 = 約11.7万円 + 約5万円 = 約16.7万円/年
※ 新築減額期間（3年間）終了後は、建物の固定資産税が14万円に増加し、合計は約21.7万円/年となります（経年減価を考慮しない場合）。
納付時期
固定資産税は、原則として年4回に分けて納付します。納付時期は自治体によって異なりますが、一般的には以下のスケジュールです。
| 期 | 納付時期（一般的な目安） |
|---|---|
| 第1期 | 6月 |
| 第2期 | 9月 |
| 第3期 | 12月 |
| 第4期 | 翌年2月 |
※ 一括払いも可能です。口座振替やクレジットカード払い、スマホ決済（PayPayなど）に対応している自治体も増えています。
固定資産税が高くなるケース
- 更地（住宅が建っていない土地）：住宅用地の特例（1/6・1/3の軽減）が適用されないため、住宅が建っている場合と比べて固定資産税が最大6倍になります。空き家を解体する際は注意が必要です。
- タワーマンションの上層階：2017年1月2日以降に新築されたタワーマンション（高さ60m超）では、2018年度の固定資産税から階層による補正が行われます。上層階ほど固定資産税が高く、下層階ほど低くなる仕組みです。1階上がるごとに約0.26%ずつ税額が増加します。
- 新築減額期間の終了：新築住宅の減額措置（1/2）の適用期間が終了すると、建物の固定資産税が大幅に増加します。購入から3年後（または5年後・7年後）の税額増加に備えておきましょう。
よくある質問
- Q. 固定資産税はいつから払う必要がありますか？
- 不動産を取得した翌年度から課税されます。固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課されるため、年の途中で不動産を取得した場合、その年度は前の所有者が納税義務者となります。ただし、売買の際には日割り精算を行うのが一般的です。
- Q. 固定資産税評価額はどうやって調べられますか？
- 毎年届く納税通知書に添付された課税明細書で確認できます。また、市区町村の窓口で固定資産課税台帳を閲覧することも可能です。毎年4月頃には縦覧期間が設けられ、他の土地や家屋の評価額と比較することもできます。
- Q. 空き家を解体すると固定資産税は上がりますか？
- はい、住宅を解体して更地にすると住宅用地の特例が適用されなくなるため、土地の固定資産税が最大6倍に増加します。ただし、建物の固定資産税がなくなるため、トータルでの負担額は個別の条件によって異なります。解体前に試算しておくことをおすすめします。